商场相比法是最常用的房地产估价智力之一，即通过商场探望，给与几个与对象房地产访佛的近期交游的房地产当作参照对象，然后对参照对象已知的价钱进行必要的修正，从而求得对象房地产价钱。其主要包括“实例的收罗、调理项及调理通盘的笃信、实例比准价钱的求取并最终笃信估价对象的价钱”三个阶段，其中比准价钱的准确性平直影响到估价成果的可靠性及合感性。现在，在估价实行中对于比准价钱的求取主要依据两种格局：一种是调理通盘连乘格局；另一种是调理通盘累加格局。两者的公式如下：

　　对象房地产价钱（P）＝可比实例价钱×交游情况修正通盘×交游日历修正通盘×区域身分修正通盘×个别身分修正通盘公式（1）

　　对象房地产价钱（P）＝可比实例价钱×（1＋交游情况修正通盘＋交游日历修正通盘＋区域身分修正通盘＋个别身分修正通盘）公式（2）

　　式（2）中的通盘为百分率通盘，取值在-1～1之间，而式（1）中的通盘为[1＋式（2）中的通盘]

　　一、对于格局的合感性与准确性的质疑

　　对于上述两个公式，其运算成果是否或者较为可靠、合理地反应出估价对象的价钱，笔者以为不真的，至少存在以下几个方面的问题：

　　1.两个公式皆存在重迭调理的可能。上述公式的利用，关节是各个调理通盘的笃信，而各个调理通盘的笃信所以影响可比实例及对象房地产价钱的相反身分为基础。由于影响房地产价钱的某些身分之间具有很强的关联性及依存性，对某项相反身分的调理可能有一部分已包括在另一项目的调理之中。举例：在某房地产估价中，若对象房地产与可比实例之间存在面积和区域位置两项影响价钱相反的身分，因为面积与位置两身分之间具有较强的关联性，若同期调理区域位踏进分及面积身分的影响，则就可能高估了内容相反。底下利用统计学的关联学问对一组实例进行分析，从而进一步诠释这一甘心的存在偏激对估价成果的影响。

　　2.公式（1）中调理通盘的基数仍是发生了变化。利用商场法对可比实例进行调理时，其调理额的大小及准确性取决于两个身分，一是各调理通盘的大小与合感性，另外一个即是调理基数的正确给与。凭证商场相比法的界说和利用的智力，估价时是将可比实例与对象房地产进行相比分析，找出两者之间的相反身分，然后据各身分的相反进程笃信其修正通盘。在对各个身分进行修正（交游日历修正之外）时，其有一前提假设即是两者之间莫得其他身分的相反。既然在各调理通盘的笃信经由中是假设不存在其余的相反身分，那么每一项调理的调理基数就应该是可比实例未经修正的价钱，即“某一项调理额＝可比实例价钱×对应的调理通盘”。对于公式（1），咱们可很容易的发现基数被编削的问题，这使得估价成果存在较大的差错。

　　3.由于估价东说念主员的训戒不丰富以及贵府不充分等一些原因的存在，任何一项调理通盘的笃信皆存在一定的差错，而且差错可能为正也可能为负。对于公式（2）中括号内部把各通盘相加而得到净调理通盘，咱们并不可假设各通盘不同标的的差错或者相互对消，由此也就酿成了估价成果的偏差，假如各通盘的差错同向，那么调理通盘项越多偏差也就越大。

　　4.据商场相比法中“交游日历的修正”的涵义，其目的是摈斥手艺身分对房地产价钱的影响，把对象房地产在畴昔某个时点的价钱调节成估价时点的价钱，其修正对象应该是“对象房地产在畴昔某个时点的价钱”，即可比实例经过其它一系列身分修正后的价钱。因此公式（2）中以可比实例的交游价钱当作交游日历修正的基数是分歧理的。

　　二、更正的提议

　　非论是利用公式（1）照旧公式（2），当作议论公式，其赢得较为合理的成果的关节即是充分谈判各调理身分之间的关联性，合理的选取调理表情、笃信调理通盘以及顺应的选取调理基数，基于以上分析，笔者以为：

　　1.在公式中谈判各调理通盘的权重以及正确进行交游日历修正：一方面尽可能多的收罗可比实例，然后利用统计学学问对其进行分析（如关联性分析和精致分析等），以赢得各影响身分对价钱的关相干数，以此来判定各相反身分对房地产价钱的影响进程，并在公式中以权重反应出来；另一方面即是要正确的意会交游日历修正的涵义，正确的进行交游日历修正。谈判这两者，公式（2）则应修改为

　　对象房地产价钱（P）＝可比实例的价钱×（1＋情况修正通盘*R1＋区域身分修正通盘*R2＋个别身分修正通盘*R3）×交游日历修正通盘

　　式中R1、R2、R3差异为对应通盘的权重。

　　2.充分谈判修正身分之间的关联性酿成的重迭调理的可能以及调理通盘在笃信经由中的差错如上文实例分析中所述，通过对多半实例进行统计分析，笃信差错的约莫限度，然后在价钱议论公式中加多一差错调理项赐与调理。

　　3.估价东说念主员在估价时所谈判的表情身分在商场贸易两边对其价值各有不同的宗旨，因此，每一笔房地产在商场上的价钱应以“一定的水平、一定的限度”来反应较为合理。